Por el Dr. Sergio Omar Rodríguez ([email protected])
El Congreso de la Nación ha sancionado una nueva Ley de Alquileres que espera su promulgación en los próximos días. Ya la Cámara de Diputados había dado su media sanción en el mes de noviembre de 2019, y lo suyo hizo el Senado hace días, cuando se anunció la sanción de la nueva norma.
Claramente la locación de bienes inmuebles es un tema muy sensible que afecta a un sector crucial de la sociedad, que son los inquilinos e inquilinas de todo el país.
En este sentido, cabe decir que el acceso o valor llave de alquiler representa un costo muy elevado que dificulta el acceso a la vivienda y este es uno de los fundamentos que enarbolaron los defensores de esta ley.
El contexto en que se sanciona es un tanto particular. En la actualidad nos encontramos en plena pandemia y con la vigencia del decreto 320/20. Este decreto implementó la suspensión de desalojos por falta de pago hasta el mes de septiembre, la prórroga automática de los contratos vencidos durante esta pandemia y el congelamiento del precio de los alquileres.
y sea publicada en el Boletín Oficial.
Dudas y preguntas más frecuentes
¿A partir de cuándo se comienza a aplicar la nueva ley?
Esta ley va a regir a partir del día siguiente a que el Poder Ejecutivo la promulgue y la publique en el Boletín Oficial. Sin embargo, la norma convivirá con el decreto 320/20 que congela los alquileres hasta el 30 de septiembre del corriente año.
¿Qué pasa si se vence un contrato antes de que sea reglamentada la nueva ley?
Si el contrato vence antes de la reglamentación de la ley, será renovado en los términos de la ley que precede. También por autonomía de la voluntad de las partes, pueden anticiparte y ya pactar en los términos previstos por la nueva normativa.
Acerca de la fórmula de indexación
¿La nueva fórmula de indexación puede hacer subir más los precios de los alquileres en los próximos años?
La nueva fórmula de actualización, como lo llaman los legisladores, tiene sus puntos positivos y sus puntos en contra. En los mismos fundamentos del Senado, hablan de que de alguna manera se intenta «eludir» la indexación.
Esto en razón de que en la República Argentina se mantiene vigente la prohibición de indexación de la Ley de Convertibilidad Nro. 23.928. Es por eso que se habla de actualización de alquileres en el llano.
En la práctica vieja, lo que se venía haciendo era que el locador disfrazaba la actualización incorporando el porcentaje en el precio final.
Por ejemplo, en un alquiler cuyo precio de inicio es AR$10.000 y el ajuste, del 40% anual, el precio se mantenía en el primer período de 6 meses, ascendía a AR$12.000 en el segundo período, a los AR$14.400 en el tercer período y a AR$17.280 en el cuarto período de 6 meses.
Todas las actualizaciones se escondían en un precio final y un presunto prorrateo en 24 cuotas de dicho monto final. Lo bueno de esto es que el inquilino siempre sabía cuánto iba a abonar desde el día uno de la locación.
Con la fórmula actual hay cierta incertidumbre a la composición de la misma, que se conforma con el índice de evolución de los precios al consumidor y salarios, promediados en partes iguales.
Sin embargo, esta incertidumbre se emparda en la situación que el alquiler se actualiza en un periodo mayor (pasó de ser semestral a anual), y que el contrato tiene una duración mayor (pasó de 2 a 3 años).
Acerca de la comisión inmobiliaria
¿Quién debe pagar la comisión inmobiliaria?
La nueva ley pone en cabeza de ambas partes el pago de las comisiones inmobiliarias, fijando un límite de hasta un mes de alquiler. Lo importante para el inquilino es que tiene este límite máximo, sobre el cual no le podrán imponer un monto superior.
¿El propietario puede rechazar las nuevas garantías que se incorporaron?
El propietario puede incluso rechazar por cualquier motivo la firma del contrato. Rige la autonomía de la voluntad.
Ni bien se enuncian nuevas formas de garantías, es muy probable que, en la práctica, el locador no acepte de entrada la firma de contrato. En este punto habría que ver cómo instrumentar legislativamente la obligatoriedad de las garantías alternativas a la garantía real clásica.
Pago de servicios y expensas
¿Cuáles son los cambios en los pagos de los servicios y las expensas?
Las expensas y servicios del bien inmueble recaen en la persona del inquilino. Sin embargo, un cambio oportuno que hace la ley, es que refiere de forma expresa que el pago de expensas extraordinarias le corresponden al propietario locador que debe abonarlas.
Esto es algo que traía muchas discusiones entre inquilinos y propietarios porque ni bien se infería del sentido común por la naturaleza propia del tipo de pago especial, la ley no hacía alusión clara al respecto.
¿Mejora en algo la calidad de vida de los inquilinos?
Como toda norma hay que ver qué sucede en la práctica. Es muy difícil hoy dar un panorama contra fáctico de hechos que aún no sucedieron.
Sin embargo, los actos entre particulares siempre fueron de difícil regulación de parte del Estado. A priori la redacción parece atender problemáticas que son muy conocidas por el colectivo de los ciudadanos y ciudadanas que alquilan.
Dentro de los cambios más destacables rescato particularmente la extensión del plazo de duración a 3 años, que brinda mejor perspectiva de estabilidad a las familias, del mismo modo que la periodicidad anual de actualización del precio.
Sí se reconoce cierta incertidumbre, lógica en un país con inseguridades macro y microeconómicas, por cómo va a funcionar la fórmula de ajuste que tiene una combinación entre precios al consumidor y la RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables). Será cuestión de tiempo ver cómo se termina promulgando y qué efectos concretos tiene en la realidad de inquilinos y propietarios.
Resumen de cambios de la nueva ley
Plazo de duración del contrato. Se amplía de dos a tres años el plazo de locación de inmuebles para vivienda.
Esto eleva un año la duración del contrato de alquiler lo cual conforme a los argumentos de la norma, intenta dar mayor tranquilidad y estabilidad ante la mudanza frecuente de las familias. También permite generar un ahorro, ya que se alarga en el tiempo el intervalo entre pago y pago de comisiones a las inmobiliarias.
Depósitos en garantía. El depósito que entrega el inquilino al inicio de la contratación deberá ser devuelto de forma actualizada al equivalente del último mes de alquiler de parte del locador.
Esto traía muchas disputas entre inquilinos y locadores que no se ponían de acuerdo en este punto. Vamos a poner un ejemplo: si el depósito en garantía correspondía a un total de $10.000, monto equivalente al valor de alquiler del primer año, al tercer año habiendo subido el valor del alquiler a $ 18.000, lo que se debe devolver al inquilino es el concepto actualizado de $ 18.000. Con esto se busca poner fin a las disputas por el depósito en garantía.
Comisiones. Las comisiones inmobiliarias no podrán ser superiores a un mes de alquiler.
Esto ha sido fundamentado con el fin de poner un límite a las retribuciones de carácter abusivo por la tarea de intermediación, que en la práctica pesan exclusivamente sobre el locatario invocando en algunos casos la libertad contractual del Código Civil y Comercial. Si bien las comisiones serían materia de regulación jurisdiccional, cada una de las mismas no podrán regular por encima del máximo contemplado por la ley.
Expensas extraordinarias. Deberán ser pagadas por el propietario del inmueble locado.
Se establece de manera expresa que las expensas extraordinarias en ningún caso corren por cuenta del locatario. Se elimina la posibilidad de pactar en contrario.
Resolución anticipada. Se establece la rescisión anticipada en cualquier momento del contrato.
Se elimina el plazo de seis meses para que el locatario pueda resolver el contrato sin causa. De modo que pueda hacerlo en cualquier tiempo, aunque se mantienen las indemnizaciones anteriores.
Renovación del Alquiler anticipada y obligatoria. Las partes deben negociar con un plazo no menor a 60 días.
Si no llegan a un acuerdo el inquilino puede resolver el contrato sin pago de multa alguno. Con esto se logra evitar que el locador mantenga hasta los últimos días pendiente la negociación de la renovación. La parte que incumpla el preacuerdo y no firme el contrato nuevo, será obligada a pagarle una multa a la otra, equivalente a un mes de alquiler.
Periodicidad Anual de ajuste del alquiler. El ajuste pasa de ser semestral a anual.
El precio del alquiler siempre iba aumentando cada seis meses. Con la reforma aumentará una vez por año.
Actualización del precio. El ajuste del precio deja de ser discrecional y pasa a ser objetivo con fórmula de ajuste.
Será reajustado anualmente según un criterio objetivo y uniforme: el índice de actualización elaborado oficialmente por el instituto de estadísticas y censos de la nación (INDEC) a base de la evolución de los precios al consumidor y los salarios, promediados en partes iguales.